Problematika sousedských neshod, které se podle zákona řadí pod tzv. imise je poměrně častá a je předmětem mnoha soudních sporů. Především v husté zástavbě rodinných domů, kde jsou hranice mezi pozemky společné je pravděpodobné, že se dostanete do situace, kdy vám soused svým chováním (nebo naopak opomenutím řádné správy svého pozemku) znepříjemňuje užívání vašeho pozemku. Stejně tak ale může k imisím docházet i v případě bytových jednotek. Co je to vlastně ta imise, jaké imise zná česká právní úprava a jak se proti nim bránit – to vše, vám ve stručnosti představíme v následujících odstavcích.
Zákonná úprava imisí a jejich druhy
Ustanovení § 1013 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku zahrnuje pod imise vše, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky vnikají na pozemek jiného vlastníka. Často se jedná např. o zalétávání jehličí ze stromu na sousední zahradě, stínění stromem, stékání dešťové vody ze střechy nebo obtěžování častým hlukem nebo kouřem. Stejně tak je imisí i zabíhání zvířat na sousední pozemek. O imisi se může jednat dokonce i při obtěžování pohledem. Imise jako takové omezují vlastnické právo vlastníka pozemku, přičemž soused, na jehož pozemku imise vznikají by se podle výše zmíněného ustanovení měl jejich negativního působení zdržet.
Imise jsou v rámci občanského zákoníku rozlišovány na přímé a nepřímé, přičemž toto rozlišení je důležité pro případnou obranu proti nim. Imise přímé jsou zpravidla takové, které soused na cizí pozemek přivádí přímo, většinou úmyslně. Jedná se např. o případy, kdy soused vědomě svádí dešťovou vodu z okapu na vedlejší pozemek. Nepřímé imise, jsou naproti tomu výsledkem úkonů souseda, jejichž bezprostřední účinky se projevují na vedlejším pozemku. Může se tak dít i mimo jeho vůli a přispění. Přímé imise by měly být zakázané ze zákona bez dalšího, oproti tomu nepřímé může v případě soudní obrany soud zakázat případně jen v určité míře.
Občanský zákoník také předpokládá, že obranu proti imisím je možné uplatnit, pokud jde o vnikání takové imise, která je nepřiměřená místním poměrům a současně, která podstatně omezuje obvyklé užívání pozemku. Je třeba připomenout, že každý je povinen do určité míry snášet imise obyčejného užívání sousedního pozemku. Ovšem limit jejich snášení zákon označuje právě jako něco, co už je nepřiměřené místním poměrům. To znamená, že je to pro danou oblast neobvyklé a nebylo by tudíž rozumné požadovat po ostatních obyvatelích, aby takovou imisi trpěli.
Související sousedská práva
V souvislosti s imisemi se často využívá i obrana uvedená v rámci souvisejících sousedských práv. Často se např. využívá při obraně proti imisi stínění stromem ve spojení i požadavek na jeho odstranění. Je tak možné požadovat na základě § 1017 občanského zákoníku. Toto ustanovení zakládá povinnost vlastníka stromu, aby strom, který nechal nevhodným způsobem vzrůst odstranil. Současně je totéž možné požadovat v případě, že je strom vzrostlý na sousedním pozemku moc vysoký a stojí blízko společné hranice. V tomto ustanovení je proto také uvedena přijatelná vzdálenost od hranice pozemků, která u stromů přesahující svou výškou 3 metry činí 3 metry od hranice a u ostatních stromů 1,5 metru.
Je třeba mít na paměti, že další omezení pro kácení určitých stromů stanovuje také § 3 vyhlášky č. 189/2013 Sb., o ochraně dřevin a povolování jejich kácení. V případě úspěšných žalob na zdržení se imise způsobované stromem, který má být v důsledku toho pokácen, si soud musí vyžádat povolení příslušného orgánu, pokud se jedná o strom chráněný právě touto vyhláškou. Pokud tedy usilujete o pokácení stromu na sousedním pozemku, který je chráněný, může to v případném soudním sporu vést k značným komplikacím.
Mezi časté neshody patří také nadmíru vzrostlé rostliny na sousedním pozemku, které přesahují na váš pozemek. V takovém případě můžete zvážit svépomocnou obranu podle § 1016 odst. 3 občanského zákoníku, který říká, že části rostlin, které přesahují na sousední pozemek může soused odstranit šetrným způsobem bez dalšího omezení. Stejně tak je možné na základě § 1016 odst. 2 ve vhodnou roční dobu odstranit kořeny nebo větve stromů, které přesahují na váš vlastní pozemek, pokud tak neučinil jejich vlastník na požádání.
Jak je možné se proti imisím bránit
Na závěr si zde dovolíme shrnout, jak je možné se bránit v případě, že vás omezují některé imise vznikající na pozemku vašeho souseda. Jako vždy, je v první řadě vhodné zvážit dohodu smírnou cestou. Můžete sousedovi zaslat poštou upozornění, ve kterém mu vylíčíte situaci a vyzvete ho k dobrovolnému odstranění vzniklého stavu. V případě, že soused na tuto výzvu nebude reagovat a neodstraní působení imisí, je vhodné zvažovat soudní obranu. Proti imisím je možné se u soudu domáhat jejich zdržení žalobou podle § 1042 občanského zákoníku. Pomocí této žaloby se může vlastník domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem zasahuje do jeho vlastnického práva.
V případě soudního sporu je však třeba mít na paměti, že posouzení, zda je imise přiměřená či nepřiměřená místním poměrům, je plně na uvážení soudce, který tak činí na základě místního šetření a jiných důkazů. Judikatura na téma sousedských sporů spočívajících v obtěžování imisemi je poměrně rozsáhlá a v určitých případech soudy rozhodují velmi překvapivě. Je proto na místě mít kvalitní právní zastoupení advokátem, který zmírní případná rizika. Také je nezbytné v žalobě vylíčit všechny rozhodné skutečnosti, především v čem imise spočívají, čím jsou nepřiměřené místním poměrům a jak omezují vaše vlastnické právo a užívání pozemku. Pro soud je také důležité doložit, že jste souseda na vzniklý problém v minulosti již upozorňovali, právě např. prostřednictvím výzvy zaslané doporučeně poštou.
V případě, že se nacházíte v této nepříznivé situaci a uvažujete o právní pomoci při vypracování výše zmíněných podání, můžete se obrátit na naši advokátní kancelář, kde se vašemu problému budeme naplno věnovat a poskytneme vám současně kompletní právní poradenství ušité na míru vašim požadavkům.
Autor: Mgr. Ing. John A. Gealfow
